Menurut Rumah.com Property Market Outlook 2020, harga properti tetap
mengalami kenaikan secara kuartalan maupun tahunan, namun optimisme
penjual tidak sebesar tahun lalu jika dilihat dari suplainya. Permintaan
pasar masih akan tetap didominasi dari kalangan menengah dan menengah
bawah. Namun, pelonggaran LTV dan PPnBM diharapkan dapat meningkatkan
optimisme pasar properti kelas atas.
Melihat minat terhadap properti residensial seken hampir sama besar dengan
properti residesial baru kelihatannya hampir sama.. Pencari hunian lebih mengutamakan lokasi dan
sarana transportasi umum yang terdapat di sekitar hunian
Suplai dan Harga Properti
Indeks harga properti nasional sepanjang 2019 bergerak naik secara
stabil. Ini berbeda dengan tahun sebelumnya, di mana harga properti di
kuartal pertama 2018 justru turun secara kuartalan. Optimisme harga di
kalangan penjual ini didorong oleh sentimen positif yang dimulai sejak
pertengahan 2018, di mana indeks harga properti naik dengan percepatan
dua kali lipat.
Sama seperti tahun lalu, indeks harga properti mengalami pergerakan
yang moderat di paruh pertama. Indeks harga kuartal kedua (Q2) 2019
adalah 112,0 atau naik 2% secara quarter-on-quarter (q-o-q). Indeks
harga pada Q3 2019 mengalami kenaikan 3% (q-o-q) menjadi 115,8.
Year-on-year (y-o-y), Indeks Harga di Rumah.com Property Market Index
secara nasional pada Q3 2019 mengalami kenaikan sebesar 7%. Secara
year-on-year, kenaikan ini mengalami percepatan sebesar 75%.
Seperti yang diprediksi di awal tahun 2019, dinamika pasar properti
banyak dipengaruhi oleh permbangunan infrastruktur di sejumlah kawasan
penyangga Ibu Kota, seperti Bekasi, Depok, Bogor, hingga Tangerang.
Sementara Indeks Suplai menunjukkan
optimisme pasar properti pada tahun 2019 dari sisi tidak sebesar dua
tahun sebelumnya. Secara tahunan, suplai properti nasional berdasarkan
Rumah.com Property Market Index Q3 2019 turun sebesar 5% menjadi 156,7.
Meski demikian, dinamika pasar properti dalam satu tahun terakhir
tetap mengikuti siklus properti tahunan, di mana suplai properti lebih
tinggi pada kuartal-kuartal ganjil. Secara kuartalan, suplai pasar
properti Q3 mengalami kenaikan sebesar 3% dibandingkan kuartal
sebelumnya.
Penurunan suplai properti yang paralel dengan kenaikan indeks harga
menunjukkan pasar properti masih berjalan sesuai logika ekonomi, di mana
bila terjadi serapan suplai yang lebih tinggi akan mendorong kenaikan
harga yang lebih cepat pula.
Pun demikian, indeks suplai yang secara rata-rata lebih rendah pada
tahun 2019 dibanding tahun-tahun sebelumnya bisa juga menjadi indikasi
bahwa pihak penjual atau suplier lebih menahan diri dalam merilis suplai
baru.
Pengaruh ekonomi global dan pemilihan umum 2019 yang berjalan
‘dramatis’, khususnya pemilihan presiden, menjadi penyebab utama
optimisme suplier tidak setinggi tahun-tahun sebelumnya. Penjual lebih
fokus pada pemasaran suplai-suplai lama dengan memanfaatkan momentum
perkembangan infrastruktur.
Perilaku Konsumen Properti
Di sisi perilaku konsumen,
Rumah.com Property Affordability Sentiment Index H2-2019 mencatat berbagai isu terkait properti:
- Survei Rumah.com Property Affordability Sentiment Index H2 2019
menunjukkan 64% responden mengaku sudah memiliki rumah dan 1 dari 3
responden yang sudah punya rumah, mengaku memiliki lebih dari satu.
- Namun demikian, optimisme konsumen terhadap kondisi pasar properti
mengalami penurunan. 55% responden berniat membeli rumah dalam enam
bulan ke depan, jumlah ini turun dibandingkan survei yang sama tahun
sebelumnya, di mana jumlahnya mencapai 59%.
- Kepuasan terhadap iklim properti nasional masih cukup tinggi, yakni
sebesar 61%. Namun, angka ini menurun jika dibandingkan survei tahun
lalu yang mencapai 66%.
- 49% dari total responden yang berniat membeli rumah adalah responden
yang belum memiliki rumah. Sementara itu, sebanyak 22% yang berniat
untuk melakukan upgrade atau peningkatan hunian (menjual rumah
yang dihuni saat ini dan membeli rumah baru yang lebih besar/lebih
strategis/lebih mahal).
- Sebanyak 62% mencari hunian di bawah Rp500 juta, sementara 17%
lainnya mencari hunian pada kisaran di atas Rp500 juta hingga Rp750
juta. Jumlah ini hampir sama dengan tahun lalu, di mana total kedua
kelompok tersebut mencapai 80%.
- 42% responden memilih pinjaman pembiayaan rumah berjangka waktu
11-15 tahun. Selanjutnya jangka waktu 6-10 tahun (30%), dan di atas 15
tahun (19%).
- Sebanyak 48% responden mengaku lebih tertarik menggunakan cicilan
syariah daripada cicilan konvensional dimana cicilan syariah sangat
populer di kalangan responden usia milenial (56%) dan kalangan
penghasilan rendah (59%).
- 71% responden menyertakan kedekatan dengan sarana transportasi umum
(halte, stasiun) sebagai satu di antara sejumlah pertimbangan dalam
menentukan rumah yang ideal. 66% responden menyatakan ketersediaan
sarana transportasi umum di sekitar rumah sebagai hal yang sangat
penting.
“Survei Rumah.com Property Affordability Sentiment Index H2-2019 ini
ditujukan untuk mengetahui respon pasar dari sisi permintaan sekaligus
untuk menciptakan transparansi informasi untuk konsumen. Kami melakukan
survei terhadap 1000 orang di kota-kota di Indonesia guna melihat tren
yang terjadi dari sisi demand,” ujar Ike.
Makroekonomi
Meski dihantam isu ekonomi global hingga menyebabkan pelemahan nilai
tukar Rupiah terhadap Dolar AS, kondisi ekonomi 2018 ditutup dengan
pertumbuhan ekonomi 5,17%, lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan ekonomi
2017 sebesar 5,07%.
Memasuki 2019, hangatnya dinamika politik, terutama seputar pemilihan
umum dan pemilihan presiden, menjadi perhatian pelaku ekonomi nasional.
Gubernur Bank Indonesia optimistis pertumbuhan ekonomi Indonesia di
akhir tahun mencapai 5,2%.
Konsumsi rumah tangga yang terjaga menjadai harapan penopang
pertumbuhan ekonomi pada Q3 2019. Selain itu, pertumbuhan ekonomi juga
diharapkan datang dari investasi bangunan dan infrastruktur yang
berjalan. BI mendorong melalui penurunan bunga agar ada kenaikan kredit
perbankan untuk menaikkan pinjaman. Pemerintah memasang target
pertumbuhan ekonomi 2020 sebesar 5,3%.
Kredit
Survei Perbankan Bank Indonesia mengindikasikan perlambatan
pertumbuhan kredit baru pada kuartal ketiga 2019. Berdasarkan Saldo
Bersih Tertimbang (SBT), permintaan kredit baru pada Q3 2018 turun
menjadi 68,3% dibandingkan kuartal sebelumnya 78,3%.
Melambatnya penyaluran kredit konsumsi terutama disebabkan turunnya
permintaan kredit konsumsi. Perlambatan pertumbuhan kredit konsumsi
terutama bersumber pada melambatnya kredit kepemilikan rumah/apartemen
dan kredit multiguna.
Survei Bank Indonesia menunjukkan perkiraan meningkatnya pertumbuhan
kredit baru, di mana kebijakan pada kuartal keempat 2019 diperkirakan
lebih longgar. Pelonggaran standar penyaluran kredit terutama pada
kredit pemilikan rumah/apartemen, investasi, dan kredit UMKM. Aspek
kebijakan pelonggaran penyaluran antara lain pada plafon kredit, suku
bunga, dan agunan.
Kebijakan pelonggaran ini diharapkan dapat membantu menjawab keluhan
responden Rumah.com Property Affordability Sentiment Index, yang merasa
syarat KPR terlalu rumit dan uang muka terlalu besar
GuruView – SudutPandang Rumah.com
Mengamati data Rumah.com Property Market Index dan data nasional,
pasar properti nasional di tahun 2020 akan lebih positif, setelah
tertahan di 2019. Hal yang perlu diantisipasi adalah Hari Raya Idul
Fitri dan respon pasar terhadap situasi politik nasional serta ancaman
ekonomi global.
Indeks harga properti hunian berdasarkan Rumah.com Property Market
Index diperkirakan akan mengalami kenaikan pada kisaran 6-9% (y-o-y)
pada akhir 2020. Sementara indeks suplai properti hunian berdasarkan
Rumah.com Property Market Index diperkirakan akan mengalami pertumbuhan
pada kisaran 5% (y-o-y) pada akhir 2020.
Kondisi ekonomi dan politik nasional tidak terlalu berpengaruh pada
optimisme pengembang dalam hal penawaran harga. Sebaliknya, kedua hal
tersebut tercermin dalam optimisme pengembang dari sisi suplai. Penjual
sebaiknya fokus pada properti residensial kelas menengah dan menengah
atas, dengan menonjolkan prospek investasi dan dukungan transportasi
umum di sekitar properti.
Meski terjadi penurunan pada kepuasan terhadap iklim properti saat
ini dibandingkan tahun lalu, secara umum kepuasan masyarakat masih
tinggi. Sebanyak 55% responden Rumah.com Property Affordability
Sentiment Index juga mengaku berencana membeli properti tahun depan.
Meski demikian, berbelitnya proses pengurusan KPR, terutama untuk
pekerja lepas, bisa menjadi penahan laju pasar properti nasional.
Kebijakan Pemerintah melonggarkan Loan To Value (LTV) atau uang muka
untuk pembelian rumah kedua serta pelonggan PPnBM untuk rumah mewah bisa
meningkatkan dinamika pasar properti menengah atas dan mewah, yang
sedang lesu.
Ike menjelaskan bahwa secara umum pasar properti Indonesia di tahun
2020 mendatang tidak akan begitu terpengaruh dengan keadaan politik
mengingat situasi politik yang lebih kondusif. Pasar properti
diperkirakan akan lebih bergairah dan menuju pemulihan, ini merupakan
kesempatan yang tepat untuk membeli properti, baik untuk dihuni atau
dipakai sendiri maupun sebagai sarana investasi.
